Kosten, welche unabhängig von der verbrauchten Energie und vom verbrauchten Wasser anfallen (Bereitstellung und Unterhalt).

Zu den Grundkosten zählen die Heiznebenkosten, respektive Nebenkosten für Kälteerzeugung, die Beheizung (oder Kühlung) von Gemeinschaftsräumen wie z.B. Waschraum, Treppenhaus, Eingangsbereiche, die Verluste der Wärme- und/oder Kälteverteilung wie z.B. Wärmeabgabe im Keller und in Steigzonen, Fernleitungen ausserhalb von Gebäuden und die Bereitschaftsverluste älterer Heizkessel. Die Grundkosten werden aufgrund von Richt- und Erfahrungswerten ermittelt. In neuen und gesamtsanierten Bauten ist der Wärme- oder Kälteverlust der Verteilung durch die heutige Bauweise geringfügig. Auch die Bereitschaftsverluste von neuen Heiz- und Kühlanlagen sind heute gering. Als Mittelwerte für die Grundkostenanteile dürfen aufgrund von Erfahrungswerten folgende Grössen angenommen werden: Kostenart Grundkosten Wärme/Kälte 30 %, Verbrauchsabhängige Heiz-/Kühlkosten 70 %. Diese Grundkosten werden proportional zur Wohnungsgrösse aufgeteilt, also z.B. nach m² Wohnfläche, m³ Raumvolumen oder einem anderen plausiblen Schlüssel wie Anteilquoten bei Stockwerkeigentum.

Unter dem «Lageausgleich» wird der Ausgleich einer heiztechnisch ungünstigeren Lage einer Nutzeinheit innerhalb der Liegenschaft/Anlage verstanden.

Er findet Anwendung bei der Abrechnung der Wärmekosten in Altbauten. Bei der Abrechnung der Wärmekosten in Neubauten entfällt der Lageausgleich. Dies, weil in modernen Bauten der Wärmedämmstandard so hoch ist, dass auf einen Ausgleich einer heiztechnisch ungünstigeren Lage verzichtet wird. Dasselbe gilt bei Bauten mit erneuerter Gebäudehülle. Für Neubauten und energetisch sanierte Bauten ist ab 2018 nach Möglichkeit diese neue Richtlinie anzuwenden, welche keinen Lageausgleich berücksichtigt (genauere Definition siehe VEWA-Kapitel 1.3, Abgrenzung). Bei bestehenden Heizkostenabrechnungen ist im Sinne der Kontinuität zu empfehlen, am bisherigen Abrechnungsmodus festzuhalten. Es ist dementsprechend korrekt und nicht als Mangel anfechtbar, wenn in solchen Nutzeinheiten weiterhin die Besonderheiten gemäss VEWA-Kapitel 10 berücksichtigt werden.

Der «Zwangswärmekonsum» bezeichnet die Wärmeabgabe, welche vom Nutzer nicht beeinflusst werden kann, z.B. durch mitheizende Rohre (wird im alten Modell VHKA angewandt für die Abrechnung von Anlagen mit Heizkostenverteilern). Vor allem bei Altbauten, welche mit Radiatoren beheizt und mit Heizkostenverteilern gemessen werden, profitiert der Bewohner von der Abwärme der Zuleitungen. Gleiches gilt auch bei durchführenden Steigleitungen. Da diese Wärmeabgabe in solchen Fällen nicht gemessen wird, wird der entsprechende Verbrauch nach einer in der VEWA festgelegten Methode berechnet (siehe hierzu VEWA-Kapitel 10.1).

Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Energie und Wasser ist kantonal unterschiedlich geregelt. Ziel des VEWA-Abrechnungsmodells ist es, die Abrechnungsmethodik schweizweit zu vereinheitlichen und zu vereinfachen. Wie bisher, bestehen auch in den neuen Gesetzen und Verordnungen unterschiedliche Vorschriften betreffend Ausrüstung von Mehrfamilienhäusern mit Messtechnik zur Ermittlung des individuellen Wärmekonsums. Zumindest gilt überall: wo eine Messpflicht besteht, besteht auch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten (VHKA). Ebenfalls überall gilt, dass bestehende Gebäude ohne Wärmemessung mit einer Messeinrichtung versehen werden müssen, wenn das Heiz- und/oder Wasserverteilsystem ersetzt werden. In Neubauten gibt es unterschiedliche Vorschriften. Meist gilt eine Ausrüstungspflicht ab fünf Nutzeinheiten (Wohnungen). Die Abrechnung hat in der Regel nach den Grundsätzen des Modells zur verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) zu erfolgen.

Der folgenden Übersicht können Sie die aktuellen kantonalen Vorschriften betreffend VHKA entnehmen. Eine Sammlung aller diesbezüglichen kantonalen Gesetze und Verordnungen finden Sie hier.

Es wird unterschieden zwischen Grundkosten Wasser, die weitgehend unabhängig sind vom Wasserverbrauch, und den verbrauchsabhängigen Wasserkosten, die vor allem durch das Verhalten der Bewohner bestimmt werden.

Diese Kosten setzen sich aus folgenden Anteilen zusammen: (1) Grundkosten der Wasserversorgung/Abwasserentsorgung = Anschlussgebühren, Zählergebühren (ca. 20 Prozent); (2) Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen, z.B. Aussenanschlüsse (ca. 5 Prozent); (3) Wassernebenkosten, z.B. Service Abrechnungsfirma, Wartungsgebühren, Verwaltungsanteil (ca. 5 Prozent). Die vermerkten Prozentsätze sind statistische Durchschnittswerte, ermittelt durch die Abrechnungsfirmen. Die Grundkosten variieren von Gemeinde zu Gemeinde aufgrund unterschiedlicher Gestaltung der Wassertarife (mehr Informationen dazu finden Sie auf Seite 27 der VEWA).

Nicht in die Wasserkosten gehören (sinngem. VMWG, Art.6): Reparaturen am Wasserverteilsystem; Kosten für die Erneuerung der Wasserverteilung; Kosten für die Anschaffung und den Ersatz von Wasserzählern, Enthärtungsanlagen usw.; Verzinsung des in der Wasserverteilung investierten Kapitals und Abschreibungen; Kosten, die mit dem Betrieb der Wasserverteilung nichts zu tun haben, wie Treppenhausbeleuchtung, Lift, Hauswart.

Diese Kosten ergeben sich aus den Gesamtwasserkosten, abgemindert um die Grundkosten. Sie werden nach der Anzeige der Wasserzähler respektive der Wasserkostenverteiler aufgeteilt.

Bei Abrechnung mit Wasserzählern gelangen in der Regel je ein Warm- und ein Kaltwasserzähler pro Nutzeinheit zum Einsatz, welche den gesamten Wasserverbrauch erfassen. In der VEWA ist ein Beispiel einer Abrechnung mit Ablesequittung dargestellt (VEWA Seite 40 f.).

Bei der Abrechnung mit Stromzählern gelangt in der Regel ein zentrales Messgerät pro Nutzeinheit zum Einsatz, welches den gesamten Stromverbrauch erfasst. Aufgrund des anteiligen Konsums werden die Kosten für die externe Stromlieferung und den Eigenverbrauch an Photovoltaikstrom berechnet. Seite 42 f. der VEWA zeigt eine Musterabrechnung mit Durchschnittstarifen sowie die Abrechnung mit Zeittarifen (siehe dazu auch Kapitel 3.8/3.9).

Für die intern produzierte Elektrizität und die Kosten der internen Messung, der Datenbereitstellung, der Verwaltung und der Abrechnung des Zusammenschlusses (interne Kosten) darf pauschal maximal 80 Prozent des Betrags in Rechnung gestellt werden, der im Falle einer Nichtteilnahme am Zusammenschluss beim Bezug des externen Standardstromprodukts für die entsprechende Strommenge zu entrichten wäre (EnV, Art. 16 Ziff. 1b).

Aufgrund ändernder Tarife für den zurückgespiesenen Photovoltaikstrom sowie basierend auf unterschiedlichen Eigenverbrauchsquoten können die Kosten für den selbst produzierten Strom von Jahr zu Jahr abweichen. Diesem Umstand ist bei der Verrechnung der Stromkosten Rechnung zu tragen. Mehr dazu in der VEWA Seite 17 f.